הגעתם לרגע שבו אתם לפני רכישת דירה. אך כמו בכל נושא חדש מתחילים לצוץ מושגים שלא הכרתם עד היום ואתם מרגישים שאתם לא ממש מבינים מה רוצים ומצפים מכם.

לפני שאתם ניגשים לבנק ומתחילים לקבל הצעות למשכנתה, חשוב לי שתבינו את המושגי יסוד של המשכנתה.

ריבית

סכום כסף הנוסף המשולם על ידי לווה למלווה, תמורת הזכות שהמלווה נותן להשתמש ללווה בכסף שלו.

קיימים שני סוגים של ריבית :ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה – מדובר בריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ולא מושפעת מהשינויים החלים במשק. כדאי לקחת ריבית קבועה כאשר הריבית במשק  נמוכה ואין צפי לעלייה .

ריבית משתנה – מדובר בריבית משתנה לפי זמנים ידועים מראש. אם מחליטים לקחת ריבית שהיא משתנה כדאי לבדוק באתר של בנק ישראל את השינויים שקרו בריבית זו בכל שנה ושנה ולפי זה להעריך את השינוי בעוד מספר שנים. לצערי, לא ניתן לדעת אם הריבית תרד או תעלה בנקודת יציאה/נקודת שינוי ריבית שבחרתם במשכנתה שלכם.

הצמדה

מודד את אחוז השינוי שחל במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת הצרכנים. "סל" זה מייצג את תצרוכת של אוכלוסיית משקי הבית. היעד המרכזי של בנק ישראל הוא לשמור על יציבות המחירים במשק על ידי שמירת מדד המחירים לצרכן בטווח שבין 1% ל3%. המדד מתפרסם כל 15 לחודש וניתן לראות את השינויים באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לוחות סילוקין

לוח סילוקין מציג את האופן בו מוחזרת משכנתה ומפרט את התשלומים לאורך משך ההלוואה.

קיימים שלושה סוגים של לוחות סילוקין ששונים ביניהם באופן חישוב ההחזרים:

1. לוח שפיצר – תשלום המשכנתה החודשי קבוע במשך כל תקופת ההלוואה.
2. קרן שווה – סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאוך חיי המשכנתה. הסכום שמוחזר על חשבון קר ההלוואה הוא קבוע לכל תקופת ההלוואה ואילו ההחזר על חשבון הריבית יורד לאורך התקופה, כך שההחזר החודשי הולך ויורד לאורך הזמן.

בהלוואות צמודות מדד/מט"ח, נוספים לסכום ההחזר החודשי גם הפרשי הצמדה.

בשני הלוחות המתוארים מעלה ניתן לשלב תקופה מוגדרת מראש של דחיית תשלומים (או חלקם) על חשבון ההלוואה- תקופת הגרייס.

קיימים שני סוגים של החזרים לפי גרייס:

• החזר חודשי מופחת מלא – מלוא תשלומי המשכנתה נדחים לשלב מאוחר יותר.לאחר תקופת הגרייס תשלום הקרן, הריבית והריבית שנצברה (כולל הפרשי הצמדה אם קיימים).
• הלוואת בלון היא הלוואה שמחזירים אותה בסוף התקופה שהוגדרה מראש.

קיימים שני סוגים של החזרים לפי הלוואת בלון:

1. החזר בלון חלקי- מועבר תשלום חודשי שוטף בגין הריבית והפרשי הצמדה. בתשלום האחרון של ההלוואה משולמים מלוא סכום הקרן והריבית.
2. החזר בלון מלא – משולם רק תשלום אחד בתום תקופת ההלוואה וכולל החזר על חשבון הקרן והריבית השנצברה.בהלוואות צמודות מדד נוספים לסכום החזר גם הפרשי הצמדה.

עמלות וקנסות

החיים דינמיים ובמהלך חיי המשכנתה עשויים לחול שינויים, כגון קבלת כספי חיסכון, קרן השתלמות או קבלת סכום כסף ממקור אחר. אפשר להשתמש בכספים אלה לפירעון מלא או חלקי של יתרת המשכנתה לפני המועד המקורי.

בפירעון מוקדם של הלוואה שניתנה מכספי הבנק, נגבית עמלה כפי שנקבע מפעם לפעם בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) והיא כוללת את המרכיבים הבאים:

עמלת תפעול – כ60 ₪,סכום לפי התעריפון המוצג בסניפים של הבנק ומשלמים על הפעולה במסלול המשכנתה.

עמלת אי הודעה מוקדמת – 0.1% מהסכום הנפרע. ניתן להימנע מעמלה זו על ידי הודעה לבנק בין 10 ל30 ימים לפני מועד הפירעון.

עמלת מדד ממוצע – למי שיש הלוואה שצמודה למדד ומחזיר את ההלוואה לפני ה-15 לחודש (כלומר בין ה-1 ל-15 לחודש) ישלם עמלה בגובה מחצית משיעור המדד החודשי (עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ואז מחלקים בחצי).

אם תחזירו את המשכנתה אחרי ה-16 לחודש (עד סוף החודש) לא תשלמו את העמלה הזו, אבל קחו בחשבון שב-15 לחודש המדד יחושב על המשכנתה.

עמלות היוון(קנס משכנתה) – מחושבת לפי מרכיבים הבאים :

ההפרש בין הריבית התקפה בחלק ההלוואה הנפרע או הריבית הממוצעת (המפורסמת על ידי בנק ישראל לתקופה הרלבנטית) שהייתה ידועה במועד קביעת הריבית לאחרונה – הנמוך מביניהן – לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם.

מספר החודשים שנותרו לפירעון או למועד שינוי הריבית בהלוואות בהן הריבית משתנה במועדים ידועים מראש ובתדירות נמוכה מפעם אחת בשנה.

יתרת הקרן המועד שינוי הריבית

מספר החודשים שחלפו ממועד קבלת ההלוואה

תמהיל משכנתה הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתה ממגזרי הצמדה שונים, בסוגי ריביות שונים, במגוון סוגי פירעון ולטווחי זמן שונים.

תמהיל משכנתה הוא הפרמטר החשוב ביותר בהלוואת משכנתה. שילוב של מספר מסלולים בתמהיל המשכנתה מאפשר לפזר סיכונים, לנצל הזדמנויות, להתאים את המשכנתה לצרכים והיכולות שלך.

על פי הוראת בנק ישראל ועל מנת לצמצם סיכון לפיו עליית ריבית במשק תביא לעלייה חדה בהחזר החודשי של משכנתה, לפחות שליש מהמשכנתה חייב להיות בריבית קבועה.

מתוך שני שליש הנותרים ניתן לשלב עד שליש בלבד במסלולים בהן הריבית עשויה להשתנות תוך תקופה של עד חמש שנים.

בנוסף, לכל המושגים האלה קיימים מושגים נוספים,כמו: ביטוח חיים ומבנה, בטחונות, שמאי,נסח טאבו,הערת אזהרה,מס רכישה ועוד וזה כבר למאמר אחר.

אירית – יועצת משכנתאות ופתרונות פיננסיים

דברו איתי היום כדי לשלם פחות מחר

ליצירת קשר:0506345137

מייל :[email protected]