מדד מחירי תשומות הבניה למגורים

אחד הנושאים החמים היום בשוק הדיור זה מדד מחירי תשומות הבניה לרוכשים דירות מקבלן.

זוגות ויחידים הרוכשים נכס מקבלן עומדים בפני דילמה לא פשוטה, האם להקדים את התשלומים על הדירה וכך לחסוך במדד זה או לשלם בפעימות לפי החוזה מכר או לשלם רק 20% בחתימות חוזה וכל השאר בקבלת המפתח. ומה קורה כשיש קבלנים שלא מאפשרים להקדים את התשלומים?

הקדמת תשלומים לקבלן,זה אומר להקדים ולקחת את המשכנתה לפני הזמן המתוכנן.

דילמה זו מורכבת ולא כולם יכולים לעמוד בתשלומי משכנתה בנוסף לדמי שכירות שבזמן בניית הנכס הם צריכים לגור איפשהו, ויש כאלה שיש להם את האפשרות לעבור לזמן זה לגור אצל ההורים.

מדד תשומות הבניה הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעליית חומרי הגלם השונים כל חודש מחדש. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת את הנתונים האלה ומפרסמת אותם כל 15 לחודש.

כאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות את הנכס וקבלן חשוף לשינויים במחיר חומרי גלם. הצמדה זו "מבטחת" את הקבלן משינויים ומעבירה את הסיכון לרוכשים.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולכן לא ניתן להגן מפני עלייתו.

אז מה עושים או שלא עושים כלום?

אפשר לצאת מתוך נקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד אפשר להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד המחירים לצרכן.

אפשר גם להתנהל מול הקבלן ולבקש לקבע את המדד או להצמיד למדד המחירים לצרכן במקום מדד תשומות הבניה, נראה שמדד המחירים לצרכן פחות משתולל.

חשוב שתזכרו, מדד תשומות הבניה  מבטא את עלויות הבניה אך לא מבטא את עלות הקרקע ובטח לא את הרווח היזמי ולכן ההצמדה המלאה לא ממש מוצדקת.

ברכישת דירה במיליון חמש מאות ₪ ,עלות הכוללת של  הקבלן כמיליון ₪ (לצורך דוגמא בלבד) כאשר חמש מאות אלף ₪ זה מרכיב הקרקע וחמש מאות אלף ₪ זה מרכיב של עלויות הבניה. במצב כזה אמורים להצמיד את העלות של הבניה למדד תשומות הבניה ולא את עלות הקרקע שהיא כבר נרכשה על ידי הקבלן במילא.ומה שקבלנים עושים זה מצמידים את כל הסכום של הדירה למדד תשומות הבניה ואז בעצם הרווח הוא כולו שלהם.

בשנה האחרונה ,שנת 2021 ותחילת שנת 2022 היו הפתעות "לא טובות" במדד תשומות הבניה והרבה רוכשים מיהרו להקדים את התשלומים לקבלן. בשנת 2021 המדד עלה בממוצע ב0.5% ואנחנו בחודש פברואר 2022 שראינו את העלייה של מדד בחודש ינואר ב0.8%.עלייה כזו כלכלנים לא יוכלו לחזות.

שנת 2022 עוד לפנינו ואנחנו במעקב אחר המדד זה.

מה שכן, מרגישים שינוי באוויר ,אושרה בטרומית הצעה שנועדה להגן על רוכשי הדירות מזינוק של מדד תשומות הבניה. על פי הצעת החוק ניתן יהיה להצמיד את מדד תשומות הבנייה רק לבניה עצמה ולא לעלות הקרקע והצעה זו עלולה להביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים עבור הרוכשים.

ימים יגידו איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן ומחירי הדירות.

אירית מירושניקוב

יועצת משנכתה מבית איתנים